Lista de pendências de obra: modelo, exemplo e guia completo 2026

O anexo que decide o recebimento

No recebimento de uma obra, raramente é o termo de recebimento em si que cria conflito. É o anexo: a lista de pendências, também chamada de punch list, lista de reparos ou relação de não conformidades. Quinze, trinta, às vezes duzentas observações registradas no termo, fotografadas às pressas, classificadas por etapa, e que precisam ser sanadas nas semanas seguintes. Mal documentadas, viram terreno de disputa entre construtora, fiscalização e contratante. Bem documentadas, blindam o recebimento, protegem as garantias legais e aceleram a sanação.

Este artigo cobre os fundamentos da lista de pendências em 2026: o que é, o que não é, o que precisa conter, um exemplo preenchido, o marco legal aplicável no Brasil e um método para documentar tanto as pendências como sua sanação sem virar a noite no escritório.

O que é uma lista de pendências (punch list)?

A lista de pendências é o documento formalmente anexado ao termo de recebimento provisório de uma obra que registra os serviços incompletos, defeituosos ou não conformes em relação ao contrato e ao projeto. A lista é um ato jurídico: suspende a aceitação plena para cada item registrado, ativa a obrigação da contratada de saná-lo a suas expensas, e mantém o vínculo durante o prazo de garantia, no Brasil tradicionalmente de cinco anos quanto à solidez e segurança nos termos do art. 618 do Código Civil para obras consideráveis, e do prazo decadencial do art. 445 para vícios redibitórios em situações privadas.

O recebimento provisório com pendências distingue-se do recebimento definitivo, que só ocorre após a sanação de todas as pendências. Em obras públicas, a Lei 14.133/2021 (Nova Lei de Licitações) prevê expressamente o recebimento provisório (art. 140) seguido do definitivo, com prazo definido em edital. O que não está no anexo do recebimento provisório torna-se substancialmente mais difícil de exigir depois.

Pendências, vícios, defeitos, não conformidades: organizar o vocabulário

Vários termos circulam no canteiro com sentidos próximos e nem sempre intercambiáveis.

• Pendência ou item de punch list: observação registrada no recebimento provisório. Conceito processual, atrelado ao ato de recebimento.
• Não conformidade: desvio em relação ao contrato, ao projeto ou às normas técnicas (ABNT NBR aplicáveis). Toda não conformidade observada no recebimento provisório vira pendência.
• Vício ou defeito: imperfeição que afeta o uso ou a finalidade da obra (art. 441 e art. 1.245 do Código Civil em compras de imóveis). Distinto do conceito de pendência, mas tratado de forma análoga na prática.
• Vício oculto: defeito não perceptível no recebimento, que aparece depois. Tratamento próprio nos arts. 441 e seguintes do Código Civil em relações privadas e no art. 26 do CDC em relações de consumo.
• Vício de solidez ou segurança: defeito grave que compromete a estrutura. Art. 618 do Código Civil, garantia de cinco anos contra a ruína da obra ou risco de ruína.

Na prática, a lista mistura não conformidades, defeitos de acabamento e vícios. A fiscalização ou o gerenciador qualifica cada item.

Quando nasce a pendência: pré-recebimento, recebimento provisório, recebimento definitivo

As pendências surgem em mais de uma etapa, e separar as etapas ajuda a documentar.

A vistoria de pré-recebimento ou pré-punch é organizada pela fiscalização duas a quatro semanas antes do recebimento provisório oficial. A fiscalização, com o gerenciador e às vezes a contratante e o auditor de qualidade, percorre a obra pavimento a pavimento e disciplina por disciplina, e gera uma lista preliminar transmitida às empreiteiras para que sanem o máximo antes do ato formal.

O recebimento provisório é o ato pelo qual a contratante aceita a obra com a ressalva das pendências. Em obras públicas, art. 140 da Lei 14.133/2021. Em obras privadas, é prática consagrada pelo costume e pelos contratos. As pendências são consignadas em anexo ao termo, com prazo de sanação. A partir do recebimento provisório, conta-se o prazo para o recebimento definitivo.

O recebimento definitivo ocorre depois da sanação de todas as pendências e da decorrência do prazo de observação fixado no contrato. Marca a entrega final da obra. As garantias legais correm a partir do recebimento, sendo a do art. 618 (solidez e segurança) a mais relevante para fins de pendências estruturais.

A sanação das pendências é a fase intermediária. A empreiteira corrige cada item, a fiscalização verifica, e um termo de sanação formaliza o fechamento. Enquanto restarem pendências relevantes, a retenção contratual pode ser mantida.

Cuidado com o recebimento tácito. Se a contratante toma posse e utiliza a obra sem termo formal, pode ser configurado um recebimento por comportamento, com todas as consequências. Pendências não registradas até esse momento ficam fragilizadas para reclamação.

Marco legal aplicável em 2026

A lista de pendências apoia-se em várias fontes complementares.

Código Civil, art. 618. O empreiteiro responde pela solidez e segurança da obra durante cinco anos contados do recebimento, em razão dos materiais e do solo. Trata-se de prazo de garantia, e o direito do dono da obra precisa ser exercido nos 180 dias seguintes ao aparecimento do vício, sob pena de decadência (parágrafo único do art. 618).

Código Civil, arts. 441 a 446. Vícios redibitórios em contratos comutativos. Prazo decadencial: 1 ano para imóveis se o vício é aparente, 30 dias para móveis. Em obras realizadas para uso próprio, é o regime geralmente aplicável aos defeitos de acabamento.

CDC art. 26 e art. 27. Relações de consumo, prazo decadencial de 90 dias para vícios aparentes em produtos duráveis (incluído o imóvel novo) e prazo prescricional de 5 anos para reparação de danos por fato do produto/serviço.

Lei 14.133/2021 (Nova Lei de Licitações). Em obras públicas, art. 140 detalha o procedimento de recebimento provisório e definitivo, e art. 141 regula a hipótese de execução em desconformidade. A administração pode determinar correção, ou em caso de descumprimento, executar diretamente as correções a expensas do contratado.

ABNT NBR aplicáveis. A NBR 17170:2024 (qualidade da construção), NBR 15575 (desempenho de edificações habitacionais), NBR 6118 (estruturas de concreto), NBR 15220 (desempenho térmico) e demais normas pertinentes embasam a qualificação de cada não conformidade. Citar a NBR aplicável em cada pendência reforça o caráter contratual.

A esse arcabouço soma-se em 2026 a pressão crescente da rastreabilidade digital. Contratos públicos e privados de maior porte exigem cada vez mais a lista de pendências em formato tabular eletrônico, com fotos integradas e metadados. Para o contexto geral, ver Construção 2026: 5 novas obrigações digitais para profissionais da edificação.

O que precisa estar em cada pendência

Para ser exigível e gerenciável, cada pendência deve trazer pelo menos oito informações. Uma pendência incompleta é uma pendência contestável.

1. Número sequencial único, com prefixo de termo ou data.
2. Disciplina (estrutura, alvenaria, esquadrias, hidráulica, elétrica, acabamentos) e empresa responsável.
3. Localização precisa: edifício, pavimento, área, ambiente, idealmente com referência na planta.
4. Descrição factual da não conformidade, sem juízo de valor. Medidas e tolerâncias citadas quando possível.
5. Referência ao documento contratual: memorial descritivo, planta com revisão, NBR ou capítulo do projeto executivo.
6. Foto associada, numerada, que permita localizar a área sem deslocamento.
7. Nível de criticidade ou prioridade (alta / média / baixa, urgente / padrão).
8. Prazo de sanação, contratual ou definido pela fiscalização.

Um nono campo torna-se indispensável ao longo da sanação: o estado (aberta, sanada, recusada, aceita com abatimento), a data de sanação e a foto de controle.

Exemplo de lista de pendências preenchida

Trecho de lista de pendências para uma obra residencial multifamiliar, térreo mais três pavimentos, no recebimento provisório.

Termo de recebimento provisório n.º 22 de 28 de abril de 2026, Residencial Magnólias, São Paulo.

N.º	Disciplina	Localização	Descrição	Referência	Foto	Criticidade	Prazo	Estado
22-01	Esquadrias ext.	Térreo, hall A	Vedação inferior da porta de entrada interrompida em 25 cm no lado esquerdo	Memorial ESQ art. 4.3, NBR 10821	F-001	Alta	15 dias	Aberta
22-02	Pintura	1º pav., apto 105, sala	Retoque pintura parede leste, marcas de lixamento visíveis em 0,8 m²	Memorial PINT art. 7.2	F-002	Baixa	30 dias	Aberta
22-03	Hidráulica	1º pav., apto 107, banho	Misturador termostático do chuveiro desalinhado, vazamento intermitente na conexão	Memorial HID art. 5.1, NBR 5626	F-003	Alta	10 dias	Aberta
22-04	Cerâmica	2º pav., apto 203, cozinha	Selagem com silicone entre rodapé cerâmico e parede ausente em 1,2 m linear (parede norte)	Memorial CER art. 6.4	F-004	Baixa	30 dias	Aberta
22-05	Elétrica	3º pav., apto 304, dormitório 2	Tomada na posição B12 sem fiação (apontada por relatório de inspeção AP-118)	Planta ELE-3PV-04 rev. B	F-005	Alta	7 dias	Aberta
22-06	Estruturas	Subsolo, garagem, eixo D-3	Junta de concretagem com ressalto de 8 mm, tolerância NBR 14931 superada	NBR 14931	F-006	Baixa	21 dias	Aceita com abatimento
22-07	Impermeabilização	Cobertura, peitoril sul	Manta impermeabilizante descolada em 1,5 m linear no canto sudeste	Memorial IMP art. 3.1, NBR 9575	F-007	Alta	15 dias	Aberta

Sete pendências a título de ilustração. Em uma obra real desse porte, a lista final fica usualmente entre cinquenta e cento e vinte itens, e o grosso é filtrado na vistoria de pré-recebimento.

O modelo Word e seus limites

Para obras pequenas, uma tabela em Word ou Excel como a acima é suficiente. Como ponto de partida, nosso modelo de relatório de visita de obra é fácil de adaptar para uma lista de pendências: a estrutura tabela, foto e localização é a mesma.

Mas a partir de trinta ou quarenta itens, o formato de escritório mostra os limites.

Foto manual. Colar uma foto na tabela do Word, redimensionar, legendar, são um ou dois minutos por item. Para cem itens é meia jornada perdida só em diagramação.

Referência à planta. Uma pendência sem marca na planta é ambígua. A fiscalização gasta tempo significativo para reconstruir a posição na hora da verificação, ainda mais quando a empreiteira manda uma equipe que não conhece a obra.

Acompanhamento da sanação. Manter a lista em duas versões (antes e depois), arquivar fotos de controle, conservar a lista final encerrada: a partir de cinquenta itens, o acompanhamento vira trabalho de arquivo. Uma pendência esquecida pode bloquear uma retenção.

Distribuição. Mandar um arquivo Word de sessenta megabytes para dez empreiteiras para que cada uma consulte suas pendências é improvisação. Cada uma abre o documento, navega até sua disciplina, às vezes perde a versão mais recente, pede de novo duas semanas depois.

Cinco erros que invalidam uma lista de pendências

Descrição vaga demais. “Retocar pintura” não obriga ninguém. “Retoque pintura parede leste, marcas de lixamento visíveis em 0,8 m²” é executável e verificável. Descrição vaga convida ao questionamento.

Sem foto associada. Sem foto, a pendência é mais fácil de contestar. Com foto, é quase sempre aceita. É o item mais simples de adicionar e o de maior peso.

Sem localização na planta. Uma descrição literária sem marca na planta força deslocamentos para verificar. A marca permite à empreiteira mandar a equipe certa para o lugar certo de primeira.

Referência contratual ausente. Citar o memorial, a planta ou a NBR transforma a pendência em obrigação contratual evidente. Sem referência, a discussão escorrega para apreciação subjetiva.

Sanação não documentada. Uma pendência “sanada” sem foto de controle, sem data, sem assinatura, deixa a porta aberta para a não conformidade voltar. Termo de sanação bem feito fecha o ciclo.

Sanação: rastrear, provar, arquivar

Uma vez registrada a lista no termo, começa o trabalho real. A empreiteira recebe as pendências da sua disciplina, programa as intervenções e notifica a sanação. A fiscalização verifica no local, tira foto de controle, marca a pendência como sanada.

Três práticas distinguem uma obra controlada de uma obra à deriva.

Primeiro, um identificador único e estável por pendência, mantido do termo provisório até o arquivo final. Sem renumeração, sem duplicidade, sem fusão de listas no meio do caminho. É esse número que aparecerá em ofícios, e-mails e eventuais ações judiciais.

Segundo, uma foto antes e uma depois para cada pendência relevante. A foto antes prova a não conformidade inicial, a foto depois prova a sanação. Esse par é o primeiro elemento que o assistente técnico ou o juiz pedirão em uma disputa.

Terceiro, um termo de sanação assinado, idealmente pela fiscalização e pela empreiteira, arquivado com a documentação de fim de obra. Sem termo, a garantia continua acionável mesmo para itens objetivamente sanados.

Documentar pendências com PhotoReport

PhotoReport é um aplicativo para iPhone e iPad usado todo dia por arquitetos, escritórios de engenharia, inspetores e mestres de obra para documentar visitas e pendências direto do canteiro. Quatro funções encaixam especificamente no trabalho de pendências.

Anotar plantas em PDF: importe a planta do projeto, posicione um ponto na localização exata da pendência, atribua número e cor de criticidade. A localização na planta é integrada, sem manipulação manual.

Fotos em alta definição: cada foto é mantida em resolução plena, com data e geolocalização. Os metadados EXIF são preservados no relatório exportado, o que assegura o valor probatório em caso de litígio.

Comentários em áudio: na obra, ditar uma pendência em quinze segundos é mais rápido do que digitar. A nota de voz acompanha a anotação e viaja com a pendência no relatório compartilhado.

Compartilhamento por link seguro: a lista de pendências é compartilhada com cada empreiteira via link filtrado, protegido por senha, com prazo limitado. Sem anexos pesados sufocando caixas de entrada, sem versões obsoletas circulando.

Na prática, uma vistoria de pré-recebimento completa de um edifício multifamiliar cabe em meia jornada com o tablet: uma lista de oitenta a cento e vinte pendências, cada uma com foto HD, posição na planta, criticidade e prazo. O termo é exportado em PDF e o acompanhamento permanece no aplicativo até o encerramento. O fluxo se adapta tanto à prática de um arquiteto, de um escritório de engenharia ou de um inspetor.

Perguntas frequentes

Quanto tempo se tem para sanar as pendências? O prazo é fixado no termo ou no contrato. Para pendências decorrentes de vícios redibitórios em relações privadas, o prazo decadencial do art. 445 do Código Civil é de 1 ano para imóveis. Em relações de consumo, o prazo decadencial do art. 26 do CDC é de 90 dias para vícios aparentes. Para vícios de solidez ou segurança, o prazo é de 5 anos a partir do recebimento (art. 618 CC), com 180 dias para o exercício do direito após o aparecimento do vício.

Pendências podem segurar o pagamento da obra? Sim. Contratos costumam prever retenção (em geral 5%) liberada ao recebimento definitivo. Em contratos públicos, art. 140 da Lei 14.133/2021 prevê o recebimento provisório seguido do definitivo, e o saldo da retenção é normalmente liberado após o termo definitivo.

O que fazer se a empreiteira recusa a sanação? A fiscalização envia notificação por escrito com prazo. Vencido o prazo sem ação, a contratante pode contratar a sanação com terceiros, com cobrança regressiva contra a empreiteira inadimplente, em geral mediante nova notificação. É raro mas acontece em obras tensas, e a qualidade da documentação inicial faz toda a diferença.

Diferença entre pendência e vício de solidez do art. 618 CC? Uma pendência é registrada no recebimento provisório. Um vício de solidez ou segurança aparece depois, durante os cinco anos seguintes ao recebimento, e compromete a estrutura ou a segurança da obra (art. 618 CC). Pendência esquecida não vira automaticamente vício de solidez: cai mais frequentemente nos vícios redibitórios do art. 441 CC.

Devo recusar o recebimento provisório quando há muitas pendências? Não necessariamente. O recebimento provisório com pendências é a prática usual: permite o uso da obra mantendo a obrigação de saná-las. A recusa do recebimento é decisão pesada, reservada a casos em que os defeitos impeçam o uso ou comprometam gravemente a segurança.

Artigos relacionados

• Modelo de relatório de visita de obra e exemplo PDF, o documento usado nas vistorias de pré-recebimento
• Relatório de visita de obra: guia completo, para formalizar reuniões semanais
• Diário de obra: modelo e guia 2026, o documento diário que alimenta a documentação final
• Construção 2026: obrigações digitais, o pano de fundo regulatório do ano

Conclusão

A lista de pendências é o documento que decide a qualidade do recebimento. Descrição factual, foto nítida, marca na planta, referência contratual: quatro elementos que separam uma pendência sólida de uma observação contestável. O resto é método e ferramenta.

Para sair da planilha e entrar em uma documentação contínua direto do canteiro, PhotoReport está na App Store e o teste é gratuito por sete dias.