Lista de reservas de obra: plantilla, ejemplo y guía completa 2026

El anejo que decide la recepción

En la recepción de una obra, raramente es el acta de recepción en sí la que genera el conflicto. Es el anejo: la lista de reservas. Quince, treinta, a veces doscientas observaciones consignadas en el acta, fotografiadas con prisa, ordenadas por oficio, y que deberán subsanarse en las semanas siguientes. Mal documentadas, las reservas se convierten en terreno de discusión entre constructora, dirección facultativa y propiedad. Bien documentadas, aseguran la recepción, protegen las garantías legales y aceleran la subsanación.

Este artículo recoge los fundamentos de la lista de reservas en 2026: qué es, qué no es, qué debe contener una lista completa, un ejemplo cumplimentado, el marco legal aplicable y un método para documentar las reservas y su subsanación sin pasarse las tardes en el despacho.

¿Qué es una reserva de obra?

Una reserva de obra es una observación formalmente recogida en el acta de recepción que señala un defecto, una no conformidad o una unidad de obra incompleta respecto al contrato y al proyecto. La reserva es un acto jurídico: suspende la plena aceptación del punto concernido, activa la obligación del contratista de subsanar a su costa y se mantiene durante la garantía de un año por defectos de terminación o acabado regulada en el artículo 17.1.b de la Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación (LOE).

Sin reserva consignada por escrito, la recepción se considera sin reservas según el artículo 6.2 de la LOE. La propiedad pierde entonces la posibilidad de exigir la subsanación al titular del contrato por el punto omitido en concepto de garantía de terminación. De ahí la regla: lo que no figura en la lista, en la práctica no existe.

Reservas, defectos, vicios, repasos: aclarar el vocabulario

El sector usa indistintamente varios términos que conviene diferenciar.

• Reserva: observación recogida en el acta de recepción. Concepto procedimental, ligado al acto de recepción.
• Defecto o no conformidad: incumplimiento del proyecto, del contrato o de la normativa técnica (CTE, normas UNE), con independencia del acto procesal.
• Repaso o remate: defecto menor de acabado. A menudo listado como reserva en el acta, en ocasiones aceptado como tal sin reserva si la propiedad lo tolera.
• Vicio oculto o defecto oculto: defecto no apreciable en la recepción, que aparece después. Sometido a las garantías de la LOE: 1 año por terminación, 3 años por habitabilidad y 10 años por daños estructurales.
• Reducción del precio o rebaja: compensación económica acordada para no ejecutar la subsanación. Distinta de la reserva: la rebaja es una transacción, la reserva es una obligación de hacer.

En la práctica, la lista de reservas mezcla defectos, no conformidades y repasos. La dirección facultativa califica cada punto.

¿Cuándo nacen las reservas? Pre-recepción, recepción, subsanación

Las reservas surgen en varias etapas, y separar las etapas ayuda a documentarlas correctamente.

La pre-recepción o visita previa es organizada por la dirección facultativa dos a cuatro semanas antes de la recepción oficial. La dirección, junto con la propiedad y a veces el organismo de control técnico, recorre la edificación planta por planta y oficio por oficio, generando una lista provisional de reservas que se transmite a las empresas para que subsanen el máximo antes del acto formal.

La recepción es el acto jurídico por el cual el promotor o propietario acepta la obra. El artículo 6 de la LOE precisa su forma: documento firmado por el promotor y el constructor, con expresión, en su caso, de las reservas. La recepción puede ser con reservas (los defectos se consignan en el acta con plazo de subsanación) o sin reservas. A partir de la recepción comienzan los plazos de las tres garantías de la LOE.

La subsanación de reservas es la fase posterior. La empresa corrige cada punto, la dirección facultativa verifica, y un acta de subsanación formaliza el cierre. Mientras quedan reservas abiertas relevantes, parte del precio puede retenerse vía retención de garantía.

Atención a la recepción tácita. Si el promotor toma posesión y utiliza la edificación sin acta formal, la jurisprudencia puede entender realizada la recepción, con todas sus consecuencias. Las reservas no consignadas hasta entonces se consideran perdidas para el reclamo.

Marco legal aplicable en 2026

Las reservas de obra se asientan en varias fuentes complementarias.

Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación (LOE). Artículo 6 sobre la recepción, artículo 17 sobre las responsabilidades y garantías. El artículo 17.1.b establece la garantía de un año por defectos derivados de la mala ejecución de los acabados; el 17.1.a fija tres años para vicios de habitabilidad; el 17.1 inicio fija diez años para daños estructurales. Estas tres garantías arrancan en la fecha del acta de recepción.

Código Técnico de la Edificación (CTE). El cumplimiento del CTE es la base de toda no conformidad. La cita del documento básico aplicable (DB-SE, DB-HE, DB-HS, DB-SI, DB-HR, DB-SUA) en cada reserva refuerza el carácter contractual del defecto.

Código Civil, artículo 1591. Antiguamente la base de la garantía decenal, hoy mayoritariamente sustituido por la LOE en obra nueva, pero todavía relevante para obras antiguas o supuestos no cubiertos por la LOE.

Ley 9/2017 de Contratos del Sector Público (LCSP) en obras públicas. El artículo 243 regula la recepción y el plazo de garantía (un año salvo excepciones), el 244 los vicios ocultos. La administración puede subsanar de oficio a costa del contratista en caso de incumplimiento.

A esto se suma, en 2026, la presión creciente de la trazabilidad digital. Cada vez más contratos exigen la lista de reservas en formato tabular electrónico con fotos integradas y metadatos, y los pliegos públicos incorporan obligaciones de archivo digital del Libro del Edificio. Para el contexto general, ver Construcción 2026: 5 nuevas obligaciones digitales para profesionales de la edificación.

Qué debe contener una lista de reservas

Para ser ejecutable y defendible, cada reserva debe llevar al menos ocho informaciones. Una reserva incompleta es una reserva atacable.

1. Número único secuencial de la reserva, prefijado por el número de acta o la fecha.
2. Oficio y empresa responsable.
3. Localización precisa: edificio, planta, zona, estancia, idealmente referencia en el plano.
4. Descripción factual del defecto, sin juicios de valor. Medidas y desviaciones cifradas siempre que sea posible.
5. Referencia al proyecto o normativa: artículo del Pliego de Prescripciones Técnicas Particulares, plano con índice, norma UNE o documento básico del CTE.
6. Fotografía asociada numerada que permita situar la zona sin desplazamiento.
7. Nivel de criticidad o prioridad (mayor / menor, urgente / estándar).
8. Plazo de subsanación, contractual o fijado por la dirección facultativa.

Un noveno campo se vuelve indispensable en la fase de subsanación: el estado (abierta, subsanada, rechazada, aceptada con rebaja), la fecha de subsanación y la foto de control.

Ejemplo de lista de reservas cumplimentada

Extracto de una lista de reservas para una obra de viviendas plurifamiliares, planta baja más tres alturas, en el momento de la recepción.

Acta de recepción n.º 22 de 28 de abril de 2026, Residencial Los Magnolios, Madrid.

N.º	Oficio	Localización	Descripción	Referencia	Foto	Criticidad	Plazo	Estado
22-01	Carpintería ext.	PB, portal A	Junta de estanqueidad inferior de la puerta de acceso interrumpida en 25 cm en el lado izquierdo	PPTP MEXT art. 4.3	F-001	Mayor	15 días	Abierta
22-02	Pintura	PA1, vivienda 105, salón	Repaso pintura pared este, marcas de lija visibles en 0,8 m²	PPTP PINT art. 7.2	F-002	Menor	30 días	Abierta
22-03	Fontanería	PA1, vivienda 107, baño	Termostato de ducha desalineado, fuga intermitente en la conexión de suministro	PPTP FONT art. 5.1, CTE DB-HS 4	F-003	Mayor	10 días	Abierta
22-04	Alicatado	PA2, vivienda 203, cocina	Sellado de silicona entre rodapié alicatado y pared no ejecutado en 1,2 ml (pared norte)	PPTP ALIC art. 6.4	F-004	Menor	30 días	Abierta
22-05	Electricidad	PA3, vivienda 304, dormitorio 2	Toma de corriente en posición B12 sin conectar (señalada por OCT informe OCT-118)	Plano ELE-PA3-04 ind. B	F-005	Mayor	7 días	Abierta
22-06	Estructura	Sótano, parking, eje D-3	Junta de hormigonado visible con resalto de 8 mm, tolerancia superada	CTE DB-SE-C	F-006	Menor	21 días	Aceptada con rebaja
22-07	Impermeabilización	Cubierta, peto sur	Banda impermeabilizante despegada en 1,5 ml en la esquina sureste	PPTP IMP art. 3.1, CTE DB-HS 1	F-007	Mayor	15 días	Abierta

Siete reservas a modo de ilustración. En una obra real de este tamaño, la lista final suele estar entre cincuenta y ciento veinte observaciones, y el grueso se filtra en la pre-recepción.

La plantilla Word y sus límites

Para obras pequeñas, una tabla en Word o Excel como la anterior es suficiente. Como punto de partida, nuestra plantilla de informe de visita de obra se adapta fácilmente a una lista de reservas: la estructura tabla, foto y referencia es la misma.

Pero a partir de treinta o cuarenta reservas, el formato ofimático muestra sus límites.

El pegado manual de fotos. Pegar una foto en una tabla Word, redimensionarla, rotularla, son uno o dos minutos por reserva. Para cien reservas, es media jornada perdida solo en maquetación.

La referencia al plano. Una reserva sin marca en el plano es ambigua. La dirección facultativa pierde tiempo reconstruyendo la localización en cada subsanación, sobre todo cuando la empresa envía un equipo distinto que no conoce la obra.

El seguimiento de la subsanación. Mantener la lista en dos versiones (antes y después), archivar las fotos de control, conservar el listado final cerrado: a partir de cincuenta reservas, el seguimiento se vuelve trabajo de archivero. Una reserva olvidada puede bloquear una retención de garantía.

La distribución. Enviar un fichero Word de sesenta megabytes a diez empresas para que cada una consulte sus reservas es un parche. Cada una abre el documento, navega hasta su oficio, a veces pierde la última versión y la pide de nuevo dos semanas después.

Cinco errores que invalidan una lista de reservas

Descripción demasiado vaga. “Repasar pintura” no obliga a nadie. “Repasar pintura pared este, marcas de lija visibles en 0,8 m²” es ejecutable y verificable. Una descripción vaga invita a la disputa.

Sin foto asociada. Sin foto, la reserva es más fácil de discutir. Con foto, casi siempre se acepta. Es el elemento más sencillo de añadir y el de mayor peso.

Sin localización en el plano. Una descripción literaria sin marca en el plano obliga a desplazarse para verificar. La marca permite a la empresa enviar el equipo correcto al lugar correcto al primer intento.

Sin referencia al proyecto o a la norma. Citar el PPTP, el plano o el documento básico del CTE convierte la reserva en obligación contractual evidente. Sin referencia, la discusión deriva rápido en apreciación subjetiva.

Subsanación no documentada. Una reserva “subsanada” sin foto de control, sin fecha, sin firma, deja la puerta abierta a un retorno de la no conformidad. Un acta de subsanación bien llevada cierra el círculo.

Subsanación: seguir, demostrar, archivar

Una vez consignada la lista en el acta, empieza el trabajo real. La empresa recibe las reservas que le afectan, programa las intervenciones y notifica la subsanación. La dirección facultativa verifica en el lugar, toma una foto de control y marca la reserva como subsanada.

Tres prácticas distinguen una obra controlada de una obra a la deriva.

Primero, un identificador único y estable para cada reserva, mantenido del acta de recepción al archivo final. Sin renumeraciones, sin duplicados, sin fusiones de listas en mitad del proceso. Es el número que figurará en correos, requerimientos y, llegado el caso, en una demanda.

Segundo, una foto antes y otra después para cada reserva relevante. La foto antes prueba la no conformidad inicial, la foto después prueba la subsanación. Esa pareja es lo primero que pedirán el perito de seguros y el juez en un litigio.

Tercero, un acta de subsanación firmada, idealmente por la dirección facultativa y la empresa, archivada con el Libro del Edificio. Sin acta, la garantía de un año sigue siendo invocable incluso para puntos objetivamente corregidos.

Documentar las reservas con PhotoReport

PhotoReport es una aplicación para iPhone y iPad que arquitectos, ingenierías, organismos de control técnico y jefes de obra usan a diario para documentar visitas y reservas directamente desde la obra. Cuatro funcionalidades encajan específicamente con el trabajo de reservas.

Anotar planos PDF: importa el plano del proyecto, coloca un punto en la posición exacta de cada reserva, asígnale un número y un color de criticidad. La localización en plano está integrada, sin manipulación manual.

Fotos de alta definición: cada foto se conserva a resolución completa, con fecha y geolocalización. Los metadatos EXIF se preservan en el informe exportado, lo que asegura el valor probatorio en caso de litigio.

Comentarios de audio: en obra, dictar una reserva en quince segundos es más rápido que escribirla. La nota de voz se adjunta a la anotación y viaja con la reserva en el informe compartido.

Compartir por enlace seguro: la lista de reservas se comparte con cada empresa mediante un enlace filtrado, protegido por contraseña, con duración limitada. Sin adjuntos pesados en correos, sin ficheros obsoletos en circulación.

En la práctica, una pre-recepción completa de un edificio plurifamiliar cabe en media jornada con la tableta: una lista de ochenta a ciento veinte reservas, cada una con foto HD, posición en plano, criticidad y plazo. El acta se exporta en PDF, el seguimiento se mantiene en la aplicación hasta el cierre final. El flujo se adapta tanto a la práctica de un arquitecto, como de una ingeniería o de un organismo de control técnico.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto tiempo se tiene para subsanar las reservas? El plazo se fija en el acta de recepción o por la dirección facultativa. La LOE establece la garantía de un año (artículo 17.1.b) por defectos de terminación. En contratos públicos, la LCSP fija plazos contractuales y la administración puede subsanar de oficio en caso de incumplimiento (artículo 244 LCSP).

¿Pueden las reservas bloquear la liquidación? Sí. La retención de garantía contractual (habitualmente del 5%) se mantiene mientras existan reservas mayores abiertas. En contratos públicos se sustituye habitualmente por aval bancario o seguro de caución que se libera tras la subsanación.

¿Qué hacer si la empresa se niega a subsanar? La dirección facultativa requiere por escrito con plazo. Transcurrido el plazo sin actuación, el promotor puede contratar la subsanación a otra empresa a costa del contratista incumplidor (procedimiento de ejecución por sustitución). Es poco frecuente pero ocurre, y la calidad de la documentación inicial marca toda la diferencia.

¿Diferencia entre reserva y vicio oculto? Una reserva se constata en la recepción. Un vicio oculto aparece después y no era apreciable en la recepción. El vicio oculto se rige por las garantías de la LOE: tres años por habitabilidad, diez años por daños estructurales. Una reserva olvidada en la recepción no se convierte automáticamente en vicio oculto: en general entra en la garantía de un año por terminación.

¿Hay que rechazar la recepción cuando hay muchas reservas? No necesariamente. La LOE prevé la recepción con reservas, lo que permite usar la edificación manteniendo la obligación de subsanar. El rechazo de la recepción es una decisión de gran calado, reservada a casos en los que los defectos impidan el uso o comprometan gravemente la habitabilidad o la seguridad.

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Conclusión

La lista de reservas es el documento que decide la calidad de una recepción. Una descripción factual, una foto nítida, una marca en el plano, una referencia al proyecto: cuatro elementos que distinguen una reserva sólida de una observación discutible. El resto es cuestión de método y herramienta.

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